2021年上半年，中國房地產(chǎn)市場在“房住不炒”總基調(diào)下持續(xù)深化調(diào)控，金融監(jiān)管趨嚴(yán)，市場逐步回歸理性。浙江省作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口持續(xù)流入的重點(diǎn)區(qū)域，其房地產(chǎn)市場表現(xiàn)具有風(fēng)向標(biāo)意義。整體來看，上半年浙江樓市呈現(xiàn)“前熱后穩(wěn)、分化加劇”的態(tài)勢，尤其是寧波等熱點(diǎn)城市，在政策精準(zhǔn)調(diào)控下，商品住宅銷售價格出現(xiàn)明顯回落，市場預(yù)期趨于平穩(wěn)。

一、整體市場環(huán)境：政策持續(xù)收緊，市場熱度分化

上半年，浙江省緊跟中央部署，杭州、寧波、嘉興、金華等地相繼加碼樓市調(diào)控政策，內(nèi)容涵蓋限購升級、限售延長、建立二手房指導(dǎo)價機(jī)制、嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)入市等。在金融端，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度嚴(yán)格落實(shí)，個人住房貸款利率有所上行，放款周期延長。受此影響，全省房地產(chǎn)市場熱度自二季度起整體降溫，但城市間分化顯著：杭州、寧波等核心城市需求旺盛，調(diào)控壓力大；部分三四線城市在棚改退潮后，市場支撐力有所減弱。

二、寧波市場聚焦：調(diào)控立竿見影，商品住宅價格回落

寧波作為計(jì)劃單列市和長三角南翼經(jīng)濟(jì)中心，房地產(chǎn)市場備受關(guān)注。2021年上半年，寧波市場經(jīng)歷了明顯的“拐點(diǎn)”。

1. 政策加碼：年初，寧波在已有限購、限貸基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大限購區(qū)域，嚴(yán)格審核購房資格，并率先建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手房交易參考價發(fā)布機(jī)制，精準(zhǔn)打擊學(xué)區(qū)房炒作。

1. 價格表現(xiàn)：政策效應(yīng)在第二季度開始集中顯現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，寧波新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，并在5月、6月出現(xiàn)持平或微幅回落；二手住宅價格環(huán)比漲幅也顯著放緩，部分急售房源價格出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)。市場從年初的“賣方市場”逐步向“買賣均衡”轉(zhuǎn)變。

1. 市場心態(tài)：購房者觀望情緒升溫，入市更為理性；開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，但去化速度放緩，部分項(xiàng)目開始出現(xiàn)打折促銷現(xiàn)象。土地市場方面，“兩集中”供地新規(guī)下，房企拿地更趨謹(jǐn)慎，溢價率得到控制。

三、趨勢展望與咨詢建議

展望2021年下半年，預(yù)計(jì)浙江省房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，金融環(huán)境依然偏緊。市場將延續(xù)“穩(wěn)”字當(dāng)頭的基調(diào)，房價不具備快速上漲的基礎(chǔ)。對于寧波而言，商品住宅價格將進(jìn)入一個窄幅波動的平臺期，成交量有望保持平穩(wěn)。

咨詢建議：

1. 對于購房者（剛需及改善）：當(dāng)前市場環(huán)境下，投機(jī)空間已被大幅壓縮，正是剛需和合理改善需求擇機(jī)入市的窗口期。建議重點(diǎn)關(guān)注符合自身實(shí)際需求、性價比高的樓盤，無需恐慌性購房，亦不必過度觀望。
2. 對于投資者：需深刻認(rèn)識“房住不炒”的長期性，降低對住宅資產(chǎn)短期增值的預(yù)期，警惕高杠桿風(fēng)險(xiǎn)。可更多關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多元化領(lǐng)域的長期價值。
3. 對于開發(fā)商：應(yīng)積極適應(yīng)“低利潤、穩(wěn)發(fā)展”的新模式，加快銷售回款，保障現(xiàn)金流安全。在拿地投資上需更加精細(xì)化研究，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)板塊，并注重產(chǎn)品力的提升以贏得市場。

2021年上半年浙江樓市在強(qiáng)有力的調(diào)控下實(shí)現(xiàn)了初步降溫，寧波商品住宅價格的回落是調(diào)控見效的典型標(biāo)志。房地產(chǎn)市場將更加注重健康發(fā)展與民生保障，平穩(wěn)運(yùn)行將成為新常態(tài)。